부동산 등 신고 관련, 양도소득세 신고 오류 사례

부동산과 관련된 양도소득세 신고 과정에서 오류가 발생하지 않으려면 신고 전에 관련 법규 및 규정을 정확히 이해하고, 부동산 거래에 관련된 정보와 자료를 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

 

다음은 국세청이 밝힌 양도소득세 신고 과정에서 반복적으로 발생하는 오류 사례 중 부동산 신고와 관련된 사례를 요약해 정리했다.

 

 

양도가액

 

• 고액프리미엄이 형성된 재건축 입주권, 아파트 분양권 등을 전매한 후 양도가액을 축소(다운계약)하여 신고한 경우 (예 : A씨는 아파트를 10억원에 분양받아 계약금 1억원을 납부한 후, 4억원(프리미엄 3억원 포함)에 양도하고 프리미엄을 2억원으로 축소 신고함)
  
  
• 수용보상금 중 추후 증액되는 보상금을 신고 누락하는 경우 (예 : B씨는 본인 소유 토지가 국가산업단지에 편입되자 보상금 3억원을 수령하고 양도소득세를 신고했으나 보상금이 적다고 이의를 제기해 5000만원을 추가 수령했지만 신고누락함)
  
  
• 토지와 건물을 일괄 양도하면서 감정평가 등 합리적인 근거없이 임의로 안분해 양도차익 과소 신고한 경우 (예 : C씨는 토지 및 건물을 함께 5억원에 양도하면서 양도소득세 계산시 토지, 건물 가액을 임의로 각각 2억원, 3억원으로 책정하여 양도소득세를 과소신고함. 이 경우는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우로, 기준시가로 안분한 가액과 비교하여 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준시가로 안분하여 계산함)
  
  
• 부담부증여 후 채무 감소분에 대해 양도소득세를 신고하지 않은 경우 (예 : D씨는 3주택자로 2022년 8월 아들에게 시가 7억원의 아파트를 증여함. 이때 아들은 아파트에 담보된 채무 1억원을 승계해 6억원에 대한 증여세만 신고·납부하고 채무에 대한 양도소득세는 신고 누락함. 참고로 부담부증여는 부동산 등을 증여할 때 은행채무 또는 전세보증금 등 채무를 포함하여 증여하는 것으로, 채무액은 유상양도에 해당하여 양도소득세 과세대상임)

 

취득가액

 

• 국가로부터 취득하는 등 실지 취득가액을 확인할 수 있는 경우에도 취득가액을 환산하여 과다 신고하는 경우 (예 : F씨는 15년전에 국가로부터 토지를 취득하고 최근에 양도하면서 오래전에 토지를 취득해 취득가액을 모른다며 환산취득가액으로 과다 신고함. 국가 등 공공기관으로부터 취득한 토지는 취득가액 확인이 가능함)
  
  
• 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 산입하고, 양도소득세 계산 시에는 취득가액에서 차감하지 않고 신고한 경우 (예 : G씨는 부동산임대 사업자로서 상가건물에 대한 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 공제했으나 추후 상가건물을 양도하면서 이미 공제받은 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않아 과다신고)
  
  
• 할인 분양 받은 아파트를 양도하면서 취득가액을 할인 전 분양 가액으로 과다 신고하는 경우 (예 : 납세자 H는 미분양 아파트를 5000만원 할인분양 받아 취득하고 추후 양도하면서 당초 분양대가로 취득가액 과다신고함)

 

필요경비

 

• 적격증빙없이 필요경비를 공제받은 경우 (예 : I씨는 아파트 취득후 리모델링 비용 2000만원을 지불했다며 사업자로부터 간이영수증을 받고 필요경비로 공제함. 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비는 적격증빙(세금계산서, 신용카드․현금영수증 등)이나 금융거래 증빙 등에 의해 객관적인 증빙으로 인정되는 경우에만 필요경비로 공제됨)
  
  
• 은행 대출금 등에 대한 이자를 필요경비에 포함하여 신고한 경우 (예 : J씨는 부동산을 취득하면서 차입한 은행 대출금에 대한 이자(5년간 5000만원)를 필요경비로 부당 공제함. 하지만 대출금이자는 필요경비공제 안됨)

 

장기보유특별공제

 

• 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 과다하게 신고한 경우 (예 : K씨는 기존부동산을 보유하여 취득한 입주권을 양도하면서 기존주택 취득일부터 관리처분계획(사업시행계획) 인가 전 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하여야 하나, 양도일까지의 기간에 대한 장기보유특별공제를 적용)

 

비과세

 

• 거주요건을 충족하지 않았음에도 1주택 비과세 신고한 경우 (예 : L씨는 서울에 1주택(a)을 보유한 상태에서 2017년 6월 서울 소재 주택(b) 분양계약을 체결하였고 2019년 4월 완공·취득함. 이후 a주택을 양도한 뒤, 거주하지 않은 b주택도 2022년 12월 양도하면서 1세대1주택 비과세로 신고함. 이와 같이 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우 비과세 요건 중 2년 거주요건을 적용하지 않으나, P는 1주택(a)을 보유한 상태에서 분양계약을 체결하였으므로 b주택은 1세대1주택 비과세 요건 중 거주요건 2년이 적용됨)
  
  
• 1세대1주택을 매매특약에 따라 잔금청산 전에 용도변경한 경우 (예 : M씨는 단독주택을 양도하면서 특약으로 잔금청산 전 근린생활시설로 용도변경하는 것으로 계약을 체결하고 잔금청산 전 용도변경함. 따라서 양도일 현재 상가에 해당하여 일반세율로 신고하여야 함에도 1세대1주택 비과세로 신고함. 참고로 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.))
  
  
• 주거용 오피스텔을 주택에서 제외한 경우 (예 : N씨는 1주택과 주거용 오피스텔을 보유하여 2주택으로서, 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상이나 1주택으로 보아 비과세 신청함. 공부상(건축물대장 등) 용도(상가건물, 오피스텔 등)에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물의 경우 주택으로 봄)
  
  
• 거짓매매계약서를 작성하여 비과세․감면 배제 대상임에도 1세대1주택 비과세 또는 감면으로 신고한 경우 (예 : O씨는 분양권을 취득할때 다운계약서를 작성하여 취득하고, 아파트 완공후 2년이상 보유하다가 양도하면서 비과세 대상으로 판단하여 양도세 신고하지 않았으나 취득시 다운계약사실이 확인되어 비과세 배제함. 다운계약서 등 거짓계약서를 작성한 경우 비과세․감면이 배제됨)

 

공제․감면

 

• 사업소득금액과 총급여액 합계가 3700만원 이상인 연도 또는 위탁경영기간을 자경기간에 포함하여 감면 신고한 경우 (예 : 납세자 P는 8년 자경감면을 신청하면서, 보유기간 연간 4000만원 이상인 연도가 5개년으로 8년에 미달하나 감면 신청함. 소득금액이 3700만원 이상인 연도는 자경기간에서 제외되고, 직접경작하지 않고 위탁 또는 대리경작한 농지도 자경기간에서 제외됨)
  
  
• 양도소득세 감면종합한도를 초과하여 감면 신고한 경우 (예 : Q씨는 한 해에 8년 자경농지 감면으로 1억원, 농지대토 감면으로 1억원 합계 2억원 감면 신청, 감면한도를 초과하여 감면받음. 8년 자경 및 농지대토 감면의 경우, 대부분의 다른 감면과 합산하여 연간 1억원, 5년간 2억원 한도까지 감면 받을 수 있음)

2023.05.08 - [돈되는 정보/세금정보] - 주식 등 신고 관련, 양도소득세 신고 오류 사례

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