종합부동산세 합산배제 및 과세특례에 주요 일문일답(Q&A)

국세청은 2019년 종합부동산세 고지에 앞서, 합산배제 및 과세특례 부동산을 신고 받아 이를 정기 고지에 반영하기 위해 32만여 명에게 신고 안내문을 발송했다. 합산배제 및 과세특례 신고는 9월 30일까지 주소지 또는 본점 소재지의 관할세무서에 신고하면 된다. 

다음은 종합부동산세 합산배제 및 과세특례에 관한 주요 일문일답.

1. 2019년 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제하나?

올해 종합부동산세 고지서는 11. 20 ～22에 발송되며, 12. 15일이 공휴일인 관계로 납부기간은 12. 1 ~ 12. 16 이다. 

2. 종합부동산세 합산배제 신고가 뭔가?

납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 과세제외 요건을 충족하는 주택 및 토지명세를 관할세무서에 신고하는 것을 말한다. 

합산배제 주택은 임대주택 및 사원용 주택 등(기숙사, 미분양 주택, 대물변제 주택 포함)을, 토지는 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지를 말한다. 

종합주동산세 합산배제 신고기간은 9.16 ~ 9. 30까지이다. 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스를 이용해 전자신고한다. 

3. 종합부동산세 과세특례 신고란 뭔가?

개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단 등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체 기준으로 납세의무를 부담하게 하는 것이다. 

4. 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 혜택은?

합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 됨.

과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되어 정확한 세액을 부과 받을 수 있으며 개별단체는 별도의 신고 없이도 부과고지를 받을 수 있다. 

5. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없어도 신고해야 하나?

기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고하면 된다. 신고한 내용에 변동사항이 없다면 신고할 필요가 없다. 

다만 합산배제가 적용되는 임대주택이 2019. 2. 12 이후 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과하여 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다. 

6. 합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못하는 경우는 다음의 두 가지로 이들에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함하여 추가로 신고 납부해야 한다. 이때 이자상당가산액은 [납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산]으로 납부한다. 

• 주택 : 중도매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못한 임대주택 등
• 토지 : 취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택신축용 토지

7. 조정대상지역 판단 기준은?

납세의무성립일 2019. 6. 1 기준으로 조정대상지역을 판단한다.

가령 부산시 기장군, 부산진구, 남구, 연제구는 2018. 12. 31일 조정대상지역에서 해제되었기 때문에 주택 취득일자와 상관없이 2019. 6. 1 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 합산배제가 가능하다. 

8. 2018. 9. 14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 9. 13일 이전에 한 경우에도 합산배제 적용은?

2018. 9. 13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다. 

또한 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라진다.

예를 들어 수원 팔달, 용인 수지, 기흥은 2018. 12. 31 조정대상지역으로 지정되었기 때문에 2018. 12. 31일 이전에 주택 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 2019. 1. 1일 이후에 취득·계약한 분은 합산배제 적용이 되지 않는다. 단, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로운 임대주택을 취득한 것으로 가정한다. 

9. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있나?

2019. 2. 12 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감 받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부해야 한다. 

10. 신탁재산에 대한 합산배제 신고 및 적용은?

합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 한다. 

11. 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하나?

합산배제 주택은 [임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서], 토지는 [주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서], 향교 및 종교재단은 [종합부동산세 과세특례 신고서(향교재단․종교단체용, 개별단체용)]를 작성하여 제출하면 된다. 

홈택스에서 인증서 로그인 > 신고/납부 > 일반신고 > 종합부동산세 합산배제신고를 선택하여 들어가면 합산배제 신고 가능한 보유물건 명세를 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있다. 또 미리채움 서비스를 통해 간편하게  전자신고도 할 수 있다. 

12. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 있나?

종합부동산세 6. 1알 과세기준현재 주택을 임대하고 있는자는 합산배제 신고기간 종료일(9.30)까지 임대사업자 등록(시․군․구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 각각 완료하여야 종합부동산세 합산배제 적용을 받을 수 있다. 

13. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대기간에 포함되나

임대기간은 임대사업자로 등록한 이후의 임대한 기간을 뜻한다. 따라서 임대사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대하였다고 하더라도 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다. 

14. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 하나?

주소지 관할 시․군․구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다.