합산배제 임대주택 신고대상과 주택임대사업자

국세청이 올해 종합부동산세 정기고지(11월)를 하기 전 합산배제할 부동산에 대한 신고를 9월 16일부터 9월 30일까지 받는다.

 

합산배제 신고대상은 △전용면적과 공시가격 등의 요건을 갖춘 임대주택 △기숙사, 미분양 주택을 포함한 사원용 주택 △주택건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지이다. (아래 박스 참조)

 

1. 임대주택 유형별 합산배제 요건

▲임대주택 유형별 합산배제 요건

 

2. 주요 합산배제 사원용 주택 등

• 사원용 주택 : 종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 공시가격 3억원 이하 주택
• 기숙사 : 종업원 등의 주거에 제공
• 미분양 주택 : 주택신축판매업자가 소유한 미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터 5년이 경과하지 않은 주택
• 가정 어린이집 : 시·군·구 인가와 세무서 고유번호 발급 후 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택
• 대물변제 주택 : 시공자가시행사로부터대물변제받은미분양주택으로서공사대금으로받은날부터5년미경과한주택
• 연구원용 주택 : 2008.12.31 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
• 문화재주택 : 국가등록 문화재에 해당하는 주택
• 노인복지 주택 : 노인복지주택
• SLB 리츠 등 매입주택 : 주택도시기금과한국토지주택공사가공동출자설립한부동산투자회사등이매입한일정요건을갖춘주택

 

3. 주택 건설업자의 주택신축용 토지

주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로써 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획 승인을 받을 토지

 

이전에 합산배제 신청을 한 적이 있고 소유권이나 면적 등에 변동사항이 없다면 별도 신고할 필요는 없다. 만약 임대등록이 말소되었거나 5%를 초과해 임대료를 갱신하였을 경우에는 합산배제 대상이 아니다. 즉 과세대상이다.

 

▲합산배제 신고제도에 대한 설명

 

임대주택 등록이 자동(자진)말소 된 경우는? (민간임대주택 특별법 관련)

기존 합산배제 신고된 임대주택이 2020. 8. 18 시행된 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택에 해당되어 자동(자진) 말소된 경우 합산배제 “제외”(과세대상 포함) 신고를 해야 한다.

 

▲민간임대주택특별법상 유형별 신규 임대주택 등록 가능여부

위 표와 같이 2020. 7. 11 이후 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용받을 수 없다. 다만, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용이 가능하다.

 

종합부동산세 합산배제 임대주택 요건 변화

• (2018. 3.31 이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용
• (2018. 4. 1 이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용
• (2020. 7.11 이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외
• (2020. 8.18 이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지
• (2021. 3.16 이후) 민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능

 

합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익

합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고․납부해야 한다. 가산세는 납부기한 다음날부터 고지일까지 일일 0.025%다.

 

또 임대료 상한 5% 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도 등 총 2개년간 합산배제 적용 대상에서 제외된다.

 

합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 2019.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용된다.

 

실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우는?

 

종합부동산세 과세기준일일 6월 1일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있다.

 

임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다. 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하기 때문이다.

 

아울러 아파트의 경우 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않는다. (건설임대는 가능).

 

주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

한편 주택임대 사업자 등록은 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다.

 

2018. 4. 2부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능하다.

 

합산배제 임대주택 신고대상과 주택임대사업자